Ein Nachtrag entsteht auf der Baustelle und stirbt im Büro.

Warum gehen Nachträge verloren?

Weil sie zum falschen Zeitpunkt entstehen. Auf der Baustelle wird festgestellt, dass der Putz hohl ist — und weitergearbeitet, weil der Kunde wartet. Die Anmeldung passiert dann Wochen später beim Rechnungschreiben.

Gilt die VOB/B, ist das der teure Fehler: § 2 Abs. 6 Nr. 1 knüpft den Anspruch auf besondere Vergütung daran, dass Sie ihn vor Beginn der Ausführung ankündigen. Die Leistung ist dann erbracht, der Anspruch aber formal nicht entstanden.

Im BGB-Bauvertrag ist die Lage anders, aber nicht einfacher: Dort steht am Anfang eine Anordnung des Bestellers nach § 650b — und ohne sie ist unklar, worauf sich die Mehrvergütung stützt.

Der Unterschied zwischen einem dokumentierten und einem undokumentierten Nachtrag ist deshalb selten ein Streit über 200 €. Er ist die Frage, ob überhaupt etwas abgerechnet wird.

Was gilt im BGB-Bauvertrag?

§ 650b BGB gibt dem Besteller ein Anordnungsrecht: Er kann eine Änderung des Werkerfolgs oder eine zur Erreichung des Werkerfolgs notwendige Änderung verlangen. Beide Seiten sollen sich zunächst über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung einigen.

Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen — E-Mail genügt.

Ausführen müssen Sie die Anordnung nur, soweit sie Ihnen zumutbar ist. Bei einer Änderung, die den Werkerfolg selbst betrifft, tragen Sie die Darlegungslast für die Unzumutbarkeit.

Die Vergütung richtet sich dann nach § 650c BGB: nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Rechnen Sie auf Grundlage einer hinterlegten Urkalkulation, wird vermutet, dass die so ermittelte Vergütung den tatsächlich erforderlichen Kosten entspricht. Die Vermutung ist widerleglich — sie verschiebt aber die Beweislast, und das ist im Streit die halbe Miete.

Das ist ein starkes Argument dafür, die Kalkulation eines Angebots aufzubewahren — nicht nur den Endpreis.

Und wenn die VOB/B vereinbart ist?

Dann unterscheidet § 1 zwei Fälle. Abs. 3: Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen bleibt dem Auftraggeber vorbehalten. Abs. 4: Nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, muss der Auftragnehmer auf Verlangen mit ausführen.

Die Vergütungsseite steht in § 2. Abs. 5 für geänderte Leistungen: Der neue Preis ist unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren — möglichst vor der Ausführung. Abs. 6 für zusätzliche Leistungen: Der Anspruch besteht nur, wenn er vor Beginn der Ausführung angekündigt wurde.

Die Ankündigung ist an keine Form gebunden. In der Praxis heißt das trotzdem: schriftlich, mit Datum, an eine benannte Person — weil Sie sie im Streitfall beweisen müssen.

Was gehört in eine Nachtragsanmeldung?

Vier Dinge, und mehr braucht es zunächst nicht: was aufgetreten ist, warum es nicht vom Vertrag gedeckt ist, welche Leistung daraus folgt und dass dafür eine besondere Vergütung anfällt.

Die Höhe kann nachgereicht werden. Was nicht nachgereicht werden kann, ist der Zeitpunkt.

Ein Foto mit Zeitstempel und zwei Sätzen im Bautagebuch erfüllt den ersten Teil vollständig — und ist am Abend geschrieben, nicht am Monatsende rekonstruiert.

Für die Kalkulation gilt dann dieselbe Sorgfalt wie beim Angebot: Positionen, Mengen, Einheitspreise. Ein Pauschalbetrag ohne Aufschlüsselung lädt zur Kürzung ein.

Wer muss was beweisen?

Grundsätzlich Sie: dass die Leistung zusätzlich war, dass sie angeordnet oder erforderlich war, dass Sie sie angekündigt haben, und in welchem Umfang sie ausgeführt wurde.

Das ist der eigentliche Grund, warum Baudokumentation kein Verwaltungsaufwand ist. Sie ist das Material, aus dem der Anspruch später besteht.

Aus demselben Grund ist das Aufmaß am Tag der Ausführung mehr wert als die Erinnerung drei Monate später — und ein gemeinsames Aufmaß mit dem Auftraggeber mehr als ein einseitiges.

Wie unterstützt NexDeck das?

Erwähnt jemand im Bautagebuch eine Leistung, die nach einer Zusatzleistung klingt, legt NexDeck sie als Vorschlag in die Nachtrag-Inbox — mit dem Eintrag, aus dem sie stammt. Gebucht wird nichts; angemeldet wird nichts. Es ist ein Hinweis, den jemand am selben Abend sieht.

Aus einem angenommenen Vorschlag entsteht auf Knopfdruck ein Nachtragsangebot mit eigener Nummer, das auf den Ursprungsauftrag verweist.

Fotos, Aufmaße und Zeiten desselben Tages hängen am selben Vorgang — das ist die Sammlung, die im Streitfall gebraucht wird.

Ob ein Nachtrag rechtlich durchsetzbar ist, sagt NexDeck nicht. Die Software hilft, ihn rechtzeitig zu bemerken und zu belegen.

Produktbezug

Wohin als Nächstes.

• Abschlagszahlungen nach § 632a BGB
• Das Bautagebuch vor Gericht
• Übermessen und Abziehen nach VOB/C